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    谁有广东快乐十分计划:YOU+刘洋:用爱串起"居住+社交+创业"3个圈

    明源地产研究院 潘勇堂
    2015-10-13 10:39:55
    人物:    企业:
    导读:刘洋表示,“YOU+就是要把冰冷的公寓改造成暖哄哄的社区,把都市青年人与人之间的隔膜与冰块融化,最终营造出人与人之间可信任、可交流、可互助的线下平台?!?/div>
    当全世界都在强调颠覆和重构商业模式时,YOU+社区创始人刘洋却在强调“初心”,强调“商业初心大于商业模式”。近5小时的采访和分享中,刘洋阐述最为激情的是他的“一滴魔液”理论,当这滴“魔液”润泽到红海市场,就会衍生出一片蓝海,YOU+的这滴“魔液”,不是其他,正是“爱”!
    刘洋表示,“YOU+就是要把冰冷的公寓改造成暖哄哄的社区,把都市青年人与人之间的隔膜与冰块融化,最终营造出人与人之间可信任、可交流、可互助的线下平台。”
    YOU+社区的商业模式其实并不复杂,简单的说,就是先租下整栋楼,重新改造之后向青年人出租,主要针对初上班的年轻人,卖点是特意设计出300~500平米的超大公共空间,并营造和维护亲密友爱的社区氛围,让年轻人把“心”安在YOU+社区。
    同时,刘洋强调,我们不是做房地产的,与中介、公寓这样的定位相比,YOU+真正的定位是做一个“社区平台”。房子对YOU+而言只是个载体,重要的是社区运营和管理,某种意义上,YOU+社区是“社区运营商”。
     
    一、解读YOU+运营策略
    1、租客管理:“三不租”面试与居住136考核
    与普通租房“给钱就租”不同的是,YOU+是挑客户的。在YOU+社区,有一个奇葩的“三不租”原则:第一,45岁以上的不租;第二,结婚带小孩的不租(因为YOU+社区暂时还没有服务老人和小孩的系统设计);第三,不爱交朋友的不租。
    但是,在已经住进YOU+社区的家友中,刘洋还推行了更加奇葩的“YOU+136”考核制度:1个月内必须至少认识公寓内10位朋友,3个月内必须参加至少1次社群活动,6个月内没有其他房客的重大投诉。事实上,三不租也好,136也罢,这些租客筛选方法看似残酷,但却是行之有效的精准漏斗,真正保证入住YOU+的家友是同一路人,只属于社交型的年轻人空间。
    2、盈利管理:微利策略,盈利不重要
    租金较低,YOU+到底赚不赚钱这个问题是外界和同行最敏感的问题。对此,刘洋很认真的回答了YOU+的定价和盈利问题。
    首先,做YOU+就不是为了盈利,或者盈利是第二位、第三位的,YOU+更多是保持一个成本投入的平衡,目前看来,YOU+还是盈利的,只不过是微利;其二,YOU+的核心是让城市漂泊者有爱陪伴, YOU+租金一般会与周边普通房源价格持平甚至还更低,保持支出和收益平衡即可;其三,当然希望YOU+规模扩大,因为投入的边际成本会递减,在扩张成长的同时,YOU+更在乎家友的体验与口碑。
    刘洋也补充到,硬要说盈利的话,未来盈利点其实非常多,这是个粉丝的时代,他们会愿意把衣食住行都交给YOU+去打理,未来家友们希望和我们产生什么样的火花,我都很期待,前提是我不贪。
    3、平台模式:对占据青年创业者入口说NO
    在外界看来,YOU+不盈利,努力获得年轻人的“芳心”,这完全是一种品牌渗透、占领消费者心智的玩法,很多人也在谈YOU+是要占领青年创业者的入口,因为这是互联网流量思维、端口思维的玩法。但是对于占据青年创业者的入口一说,这点刘洋是反对的。
    刘洋表示,YOU+社区固然有青年者的创业社区,也帮助很多创业者寻找人才、孵化新公司,但YOU+却从来没有以租金入股,或是直接投资入股青年创业企业。YOU+创业社区不求从中盈利,而是真正帮助这群有梦想的年轻人做好企业。比如北京创业社区一个创业者进来后,刘洋3天就帮忙其引入天使投资人,整个过程没有收取任何收益。
    反过来说,作为商业的最高逻辑,不取为大??!
     
    二、独特的YOU+产品策略
    在刘洋看来,YOU+社区上半身是社交,是创业,下半身是公寓。
    1、社交公寓:把居住和圈子打通
    传统的房子更多表现为“钢筋水泥”的冰冷,缺乏“温度”。YOU+社交公寓的出发点就是把居住和圈子打通,这个圈子有有兴趣圈子,有老乡圈子,更有创业圈子,大大小小100多个。
    刘洋表示:“传统居住都是部落生活,居住和圈子都在一起,但现代都市社会把居住和圈子分开了,居住是居住,圈子是圈子,这对于成熟家庭是可以的,但对于漂泊在大都市的年轻人而言就是大痛点了,其一,分开本身就意味着一种孤独,尤其是下班之后,其二,大都市交通拥堵,都市年轻人工作累了一天,晚上也懒得出去。YOU+的核心模式,就是要把大都市青年居住与圈子连接在一起。刘洋强调,YOU+的模式复合了人性本能想要的东西。
    2、心的归属:独特300平米社交空间
    在产品设计上,YOU+国际青年公寓有两个典型的创新点,其一,租客可以在各自的小房间追求个性化,舒适度设计和装修,YOU+社区也会帮助家友,让一个20平方米的小房间尽其所能。
    其二,YOU+会从每个房间里省出一点空间,最终做出一间300~500平米的大厅。做这么间大客厅是有目的的,住在这儿的,全是刚出大学的年轻人,他们每天下班后不用锁在各自房间里,而是在个公共大客厅跟“家友”聚在一起,有吧台、沙发、桌球、迷你影院、健身房等,不少家友晚上都会聚集在大厅中聊天、看电影,时不时还会有各种分享会、生日派对、节日派对。YOU+所做的这一切极大地提高了住户的黏度,这也让家友最具归属感。
    刘洋坦言,YOU+社区这种腾出300~500平米做公寓社交大厅,往往可以换做15~20件房,一间房3万元年租,一年就是60万收益没有了,但这个空间是家友社交空间,是心的归属和快乐之地,这些投入就显得非常值得和重要。
    3、路不拾遗:极致“熟人社会”
    YOU+内部就是一个真正大家庭,路不拾遗,夜不闭户在YOU+是常态,你的iPone、钱包、电脑等都可以放在公共客厅而不担心被偷。为什么?
    第一,外部人进不来,核心在于YOU+社区从外到内机关重重,比如YOU+进入大门,不用钥匙而是门卡,更奇葩的是,门卡感应部位非常神秘,外部人根本不知道在哪刷卡。不止是大门,进入小花园、健身房、公寓电梯等多处大门,都暗藏很多狗血的机关,各种刷卡器,脚踏密码器,弹珠拉杆开关……总之不是YOU+内部人,根本就无法进入,这些有趣又易用的重重开关为居住者带来很好的安全感,进而带动家的归属感。
    第二, YOU+社区就是熟人社会,而不是陌生邻居,他的生活工作圈子都在这里。人有个习惯,不会在自己周围1公里地方犯罪。但在YOU+,每个家友都知道你是谁,你在哪个公司,还可能认识你公司的同事和你的亲戚朋友,所以你在YOU+社区犯罪成本非常之高。
    4、创业社区:“居住+社交+创业”三合一
    刘洋发现,在YOU+社区里有20-30%的家友是创业者,YOU+创业社区的出现也就顺理成章。
    一方面,创业首先是人的组合,真正草根级孵化的关键是创意的整合,人才资源整合的重要性大于创业者普遍追求的天使投资的资金。刘洋说,想法多跟人一起碰撞,不断遭到别人的评判,理想中的项目会越来越接近完美。YOU+创业者每天晚上大家都会在大厅里一起讨论自己的项目进展和技术难题,很容易迸发出思想的火花。更重要的是,“家友”里有法律、营销、互联网、编程等领域的人才,一旦资源整合起来,能产生1+1>2的效应。
    另一方面,这些青年创业者多半是漂泊者,他的收入不稳定。租房子,会给他一个办公室,还可以参加各种创业社交圈子,把居住、社交和创业圈子打通,综合降低青年创业的成本,并提高创业成功率。
    除此之外,YOU+创业社区,还会提供大量的创业孵化服务,而且全部是免费的
    5、社区运营:自己组织自己玩
    在服务上,YOU+社区有专门的社区运营官,他的职责从来不是帮别人端茶递水,清洁卫生,而是组织大家玩,各种各样的玩法,这完全符合了租房者追求青春、活力、趣味的生活偏好。首先,you+自发组织了很多圈子,大大小小有100多个,最小的圈子就几个人,但却乐在其中,运转的非常好。其次,YOU+每个月都会举行很多社区活动,包括“五同”聚会(同星座、同乡、同专业、同楼层、同爱好)、家友的生日派对等等,公寓的天台还特意建了两座烧烤炉,让年轻人充分感受到生活的乐趣。其三,圈子成员之间是平等的,费用严格按照AA制,不能有土豪,不能有请客,在刘洋看来,圈子成员之间大家是平等的,老是请客就会有阶级,就有矛盾。
     
    三、复制与城市扩张策略
    1、城市选择:聚焦漂泊者多的TOP10
    城市选择只进入中国TOP10个城市,这个TOP10的依据不一定按照GDP来,而是按照青年漂泊者的基数,比如西安、武汉、成都这样的高校聚集城市和海归较多的城市,他们感受和接受国外人文氛围和生活方式后,整体会非常认可YOU+社区模式,也需要创业资源。整体而言,YOU+会选择北京、上海、广州、深圳四个一线城市外,还会选择类似武汉、成都、重庆、西安、杭州等准一线城市。反过来,刘洋表示对于普通二线城市,YOU+还是会谨慎进入。
    在区域地段选择上,基本条件是交通便利、生活配套较全,最好是独栋,不跟别人有交集,这样家文化才能更好地做起来。
    2、项目获?。航煌ū憷?低成本
    在项目获取维度,YOU+目前主要选择产业园,因为容易办好住房手续,手续不全的项目YOU+坚决不要。除此之外,YOU+可能会与开发商、政府或个人合作,比如YOU+符合“两会”提出的“大众创业、万众创新”,所以有些政府也会提供一些房源给YOU+。当然,未来YOU+获取项目也不排除自己拿地开发,但无论哪种形式获取项目,一切以交通便利和能够控制成本作为核心评价指标。
    在具体项目选择上,YOU+目前成立了专业的拓展团队,项目来源主要是市场中的商业项目,比如一些闲置楼宇。拓展团队发现房源后会第一时间评估其是否可改建成YOU+的业态,如果可行,便与业主进行洽谈。
    3、人才选择:管理层和店长都从家友里选
    YOU+的人才选择策略很有意思。刘洋强调,YOU+的管理层来自于家友,YOU+的每个店的店长都是家友……为什么会这样?理由也很简单。其一,YOU+没地方去挖人,YOU+既不像酒店,也不像物业公司,也不像服务业……所有其他行业都没有YOU+需要的奇葩人才,所以YOU+只能自己培养;其二,YOU+社区的家友的价值观是一样的,他们愿意住进YOU+并且不被淘汰出局,又想加入YOU+事业,就说明他们是真心认可YOU+理念,YOU+模式。

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