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广东快乐十分人工杀号:房地产领域将诞生市值过万亿的企业,但不会是开发商……

地产智库
2018-07-20 14:56:50
关键字:碧桂园 龙湖 租赁 开发商 明源 明源云  
导读:前些天,小米上市,首日破发??墒撬婧蠹溉?,小米连续大涨,目前市值已经接近5000亿港币。让很多房企好生羡慕,因为今年至今,地产股可谓跌跌不休,最近下跌更是凶猛,不少房企不得出展开回购,以期提振市场信心。 恰好此时有媒体曝出,某房企正在紧锣密鼓地筹备上市,估值至少5000亿元!理想可谓相当丰满,但想想目前市值最大的

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前些天,小米上市,首日破发??墒撬婧蠹溉?,小米连续大涨,目前市值已经接近5000亿港币。让很多房企好生羡慕,因为今年至今,地产股可谓跌跌不休,最近下跌更是凶猛,不少房企不得出展开回购,以期提振市场信心。


恰好此时有媒体曝出,某房企正在紧锣密鼓地筹备上市,估值至少5000亿元!理想可谓相当丰满,但想想目前市值最大的开发商也不到3000亿元,而该房企甚至至今不在地产百强榜单里面,这个宏伟的梦想显得有点离谱……


当然,明源君相信,未来房地产行业一定会诞生万亿市值的公司,但一定不会是纯粹做开发的房企。


我们知道,过去一段时间,内房股暴涨。那是内房股这么多年来最为风光的时刻。但即便按照那时候的估值来算,再假设里面最牛的房企,将来销售额达到1万亿,其市值也达不到1万亿。


那未来房地产行业市值1万亿的公司会诞生在哪里?


世联行董事长陈劲松表示,房地产行业的独角兽最有希望诞生在轻资产运营的长租公寓业务中。他说,独角兽一定是从中低端房地产市场发展出来的,只有刚需需求才能有足够大的规模,独角兽的产品才会体验更好更方便。


且不说陈劲松的观点是否正确,我们先来看看美国。


美国的房地产跟中国有各种不同,但有一点一定是相同的,那就是随着城市化的推进,增量开发会逐渐稳定,而存量占比越来越大。



目前,美国市值最高的开发商是Horton(霍顿房屋公司),为157.2亿美元,相比之下,黑石的市值为231.9亿美元,而全美最大的商业零售REIT-西蒙地产(SPG)市值达531.6亿美元,是Horton市值的3.4倍!



当然,即便是西蒙地产,换成人民币,也不到4000亿元人民币的市值,万亿市值又从何谈起呢?


别急,我们再来看一下美国最大的公寓运营商之一EQR,其目前的市值为239.8亿美元,折合人民币大概是1600亿人民币。似乎距离万亿市值仍然很远。


然而,需要注意的是,目前EQR的管理规模不到10万间(截至2017年底,其管理规模为78302间),就已经支撑起了1600亿人民币的市值。如果管理规模达到50万间,万亿(人民币)市值不是梦!


当前,美国采取轻资产运营模式的公寓运营商是Greystar Real Estate(业务集投资管理+住宅开发+住宅管理于一体),管理规模约40万间。但我国目前最大的公寓运营商自如,到今年底,管理规?;岢?00万间,未来会达到200~300万间的规模。


因此,我们完全有理由相信,中国版的EQR(自持模式),同样会是美国EQR的几倍。比如碧桂园就宣布,要建长租城市,5年之内干到100万间。如果100万间,自持和轻资产模式占一半,对标美国的品牌公寓运营商们,也足以支撑起万亿市值。


最近有媒体报道称,上市公司持有的房地产市值接近1万亿,是炒房!真可谓语不惊人死不休。照这么说的话,德国最大的公寓运营商VONOVIA SE也是德国最大的炒房公司了。然而,事实上,德国的租赁模式一直被我们津津乐道,VONOVIA SE则是租赁住房最重要的供给方之一。


上市公司持有、经营房地产是房住不炒、租购并举下的大趋势。因此,之前多次公开表示增量市场还大有机会,暂不考虑存量的孙宏斌,也陆续通过入股链家、打造国内首支存量资产并购基金进入存量市场,最近更是宣布要成为长租公寓领域的奔驰!以—二手房业务开启创业之路的孙宏斌,比别人清楚存量的潜力。自此,TOP5的房企都已经介入到了长租公寓领域。此外,还有旭辉、龙湖、越秀等大批进入这一领域的房企。


因为在增量开发领域竞争越发激烈的当下,存量这片蓝海实在是太诱人了。美国管理规模最大的公寓运营商Greystar Real Estate市占率也不过1%,将来,中国这个领域恐怕不止诞生一家万亿市值的公司,更别说秒杀如今房企市值的公司了……


当然,凡事都有方法、逻辑。蓝海虽大,但要懂得航行才能抵达彼岸。最好的方法就是学习标杆。