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广东快乐十分投注app:排名飚升114位!碧桂园成为世界500强后这1年,在想什么做什么?

地产智库
2018-07-27 17:24:52
关键字:碧桂园 时代 投资收益 租赁 招募 供应商 明源  
导读:今天,明源君想说说碧桂园,从一个大家可能没有想过的角度。 一年前的2017年7月20日,《财富》杂志发布2017年世界500强排行榜,碧桂园以约230.4亿美元的营业收入首次上榜,排名467位。 2天前的2018年7月19日晚,《财富》发布了2018年世界500强排行榜,碧桂园以335.7亿美元的营收再次上榜,排名大幅上升114位,至353位。成为近年来排名提升最快

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今天,明源君想说说碧桂园,从一个大家可能没有想过的角度。

一年前的2017年7月20日,《财富》杂志发布2017年世界500强排行榜,碧桂园以约230.4亿美元的营业收入首次上榜,排名467位。

2天前的2018年7月19日晚,《财富》发布了2018年世界500强排行榜,碧桂园以335.7亿美元的营收再次上榜,排名大幅上升114位,至353位。成为近年来排名提升最快的公司之一。

 

成为世界500强之后,碧桂园在想什么?过去这一年,碧桂园发生了什么?

平常大家看到的消息,都是零散的,比如“碧桂园进军农业”、“碧桂园进军科技小镇”、“碧桂园招了好多博士”、“碧桂园施工使用了SSGF”等等。

如果单个解读这些具体的行为,可能没办法完全搞懂其背后的逻辑,也不明白这些行为,最终如何形成合力,让碧桂园业绩增速如此之快。

 

明源君最近通过各种渠道,深入了解和研究了碧桂园。

明源君认为,对于世界500强级别的超级企业来说,社会对其的期待很高,其经营中的责任、风险都将加大。其逻辑和一般规模的企业,已经完全不一样了!

如果站高一点看,碧桂园那些看似毫不相干的行为背后,就有同一个逻辑……



01


碧桂园有2个目标

第一是业绩

第二是让利益相关方满意

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我们先来看两组数字:

截至2017年年底,碧桂园在国内有1456个项目,分布在全国30个省份的768个城镇。

到2018年,碧桂园已经有18万名员工,服务100多万个家庭。

这两组数字都是惊人的。

 

企业到了这个规模,已经成了很多人日常生活的一部分。

所有这些项目的修建、销售乃至入住,以及入住之后的管理,再加上碧桂园别的经营活动,会涉及到各种各样的利益相关方。

 

下图是碧桂园总结的9个利益相关方,包括内部员工、外部合作企业,以及政府等等,均有日常的沟通机制。

 

 

碧桂园意识到,几乎每件工作,都会涉及一个乃至多个利益相关方,而无法独立完成,一旦利益相关方有比较大的意见,工作的效率和企业的品牌就会受到影响。


因此,碧桂园内部决定工作轻重缓急的判断依据,除了“对公司业务发展的重要性”以外,还有一个维度,那就是“对利益相关方的重要性”。如下图所示,我们可以看到,在2个维度上都非常重要的,就是右上角的6个事项。这6个数字分别代表什么呢?



具体来说,上面阴影区的这6个数据分别对应着下面的6件事:

1、人才引进和团队建设;2、员工健康与安全;7、产品质量管理;

8、客户服务和满意度;14、绿色建筑研发与实践;17、参与社会公益。

 

这6个方面,也就成了碧桂园工作的重中之重!明源君下面重点讲与这6个方面相关的3件事情:

1、随着规模扩张,碧桂园每年进新人很多,碧桂园如何让他们快速融入企业,发展进步?

2、碧桂园项目数量越来越多,在2018年全国项目已经超过1900个。管理难度与日俱增的情况下,碧桂园如何管控产品质量?

3、巨头一定要有超前的眼光,才能避免行业性风险。碧桂园如何做面向未来的小镇、长租公寓等布局。

 


02


企业竞争,归根结底还是人才的竞争

碧桂园5年

能把一个应届生培养成项目总

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碧桂园发展的速度一日千里,规模扩大一次,或者每新进入一个区域,就需要新的区域总、项目总、总监,等等。

碧桂园发展如此之快,诀窍就在于,每个区域都是一个小碧桂园,都能打仗。

说到人才,大家总是提到碧桂园的共享机制。实际上,那不是唯一的成功秘诀,否则就无法解释那些向碧桂园学习的,甚至给钱更大方的房企,发展缓慢。

 

碧桂园始终坚信优秀人才是不可或缺的战略性资源,人才自身发展进步了,企业自然也就发展进步了。

人才无非通过2个渠道获得,校招和社招。

碧桂园校招力度很大,一年能收十几万份简历。而通过碧桂园校招的难度也很大,从简历数量和最终录取数量来看,每100人里只有2人入选,这也保证了入选人的精英性质。

 

这些校招生,来自全国各地,本身专业也不相同,如何能快速融入碧桂园?

碧桂园把校招生叫“碧业生”,设立专属?;て?年,不占用人单位编制,不承担业绩压力,除碧业生个人申请,用人单位不得进行除名或开除等措施。

这就保证了人才不会因为个人之外的原因,在第一年流失。

1年后根据日常表现和定岗定级答辩进行定岗和定级,对优秀的碧业生进行晋升激励。

 

“碧业生”的培养过程遵循“721”法则,即70%时间用于技术实践(即轮岗制&在岗实践);20%时间向他人学习(即导师制),10%的时间用于培训。

 

碧业生入职培训由人力资源管理中心举办,各用人单位协办,历时15天,有8种学习模式。如下图所示:

 

 

导师制则包含职业导航师、专业辅导人、职业引导人。职业导航师需要与碧业生共同制定学员个人发展计划,并遵循SMART的原则,每季度制定培养计划,每月进行面谈总结,计划与总结必须起草流程,流经所在单位人力负责人、所在单位负责人,最后抄送至集团培训与发展部。

 

碧桂园最具创造性的培养方式,可能就在于“在岗实践,轮岗学习”。

轮岗学习能够起到多岗锻炼,培养复合型人才的作用,同时加深了各部门之间的理解。碧业生除了在区域平台轮岗外,亦可申请到集团轮岗。

通过这个过程,碧业生对各个岗位有了比较清晰的认识,对自己的喜好也有认识。

轮岗计划具体如下图所示:

 


碧桂园发展很快,所以“碧业生”们个人的发展也很快:

定岗定级后。内部盘点评审为优秀学员的。发展目标是:

在1-2年内培养成主管;在2-3年内培养成经理;在4-5年内发展为项目总/总监; 

有这样的发展速度,人才当然够用,有这样的升职通道,当然也就能留住人才。

 

一年“?;て凇敝?,各种培训和提升还在继续。

在碧桂园内部,只要你想学,不愁没有资源。碧桂园拥有1507门认证课程和1179位认证讲师;学习平台形成了PC端E-learning平台(2126门课程)、移动端i尚学习公众号及i尚学习APP(2521门),达到想学就学,随时随地学习。在这样的环境中,有雄心的人当然有机会脱颖而出。

 

根据不完全统计,在几年时间里,“碧业生”有超50人成长为区域总裁、区域总裁助理、项目总经理、职能总监,超350人成长为经理级带领团队,有力支撑了碧桂园近年来海内外业务的快速发展。

 

当然,除了校招,碧桂园还有其他人才计划,总体如下图所示:


 

其中,每个计划都对应着一个层次的人才蓄水池,如下图所示。

区域总裁、项目总经理,都有对应的计划,只要需要,就可以输送人才到关键岗位。

这也是碧桂园在快速发展过程中,甚至进入众多陌生城市,人才始终能跟得上、打得赢的原因。


 

这里面特别值得一提的是碧桂园的未来领袖计划,自2013年启动全球招募,迄今为止吸纳来自哈佛、剑桥、牛津、帝国理工等全球顶尖高校优质人才超过660人。

三年来,经过集中培训、高管带教、总部轮岗、一线实操、项目挂职、线上沙龙等密集培养,逾145名学员在入职2-3年成为区域总裁、项目总经理等,并有近130名学员发展为项目副总经理、职能副总监等核心管理人员……

 

 

03


造出好房子,保证工程质量

一要靠制度,二要靠技术

三要靠用心设计

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前面说到,碧桂园认为,产品质量管理,是“对公司业务发展”和“对利益相关方”都很重要的事情。几乎是头等大事。

碧桂园现在全国项目超过1900个,其管理难度不言而喻。具体怎么管?一般通用的管控供应商、材料、施工等的手法之外,有以下一些比较独特的措施:

 

一、制度层面:设置10条红线,严格执行、飞行检查

 

碧桂园的“十条红线”是针对开发过程中可能出现的重大质量问题,例如结构安全、渗漏开裂、观感、成品的破坏、一些安全漏洞等等,对客户使用、对客户的感受有严重影响的,来制订的。


“十条红线“是结合已交付项目的维修记录所统计的高频问题,还有一些行业共识,所制定的针对性的质量标准。


碧桂园“十条红线”2018年7月重新修订以后的版本,把一些客户体验不到、但危害很大的,比如说结构、基础的问题提出来,专门写了一章。具体的“十条红线”如下:

 

结构安全

1.按图施工(含变更)

2.按规范验收

3.结构安全可靠

4.楼板厚度偏差不大于2cm且合格率大于70%

 

两防底线

5.砌体顶砖、挂网符合两防要求

6.防水及构造符合两防要求

 

过程监控

7.严格执行外墙淋水试验,卫生间、阳露台及屋面蓄水试验

8.原材料试验

9.①土建移交工作面需验收合格、书面签字

   ②交付前必须进行模拟验收及整改

 

重点工艺控制

10.①门槛口、挡水石须湿贴

     ②外墙石材、面砖安装牢固

     ③栏杆安装牢固

     ④卫生间插座PE线与等电位线可靠联接

     ⑤斜屋面瓦安装牢固

     ⑥外墙洞口封堵符合抗渗要求

 

为了保证红线成为底线,除了宣传培训,碧桂园制定了各种具体到人的奖惩措施。

集团工程管理中心还专门成立飞检小组,不通报到各地项目进行突击检查,发现问题立即发出整改单、警示函、??畹サ?。

 

二、技术层面:SSGF克服传统工法缺陷

 

曾有人问碧桂园集团总裁莫斌,发展太快,1000多个楼盘,内控能不能跟上?莫斌强调,SSGF工艺就是答案!通过它,房子的质量会越来越好。这种工艺体系如下图所示:

 

 

外墙、窗边渗漏,空鼓、开裂、维修困难、自然资源浪费和环境污染”,这些行业“痛点”,SSGF工艺都可以解决。如下图所示:

 

 

同时,因为有高处作业封闭防护性好的爬架和能对施工用水和雨水进行封堵引流的楼层截水系统,SSGF工业化建造体系非常利于全穿插施工。


附着式爬架跟随楼栋主体进度爬升,主体施工完后半个月解体拆架,节能环保又安全;而且为穿插施工提供条件,装修提前介入,既能缩短建造周期,又可提升工程质量。


也就是说,楼上还在建房子,楼下就能开始装修了。这使得整个工期缩短8-10个月。

 

这种工期的缩短,是技术的胜利,完全抛弃了以前提高效率只能加班加点,或者牺牲质量的概念。

 

SSGF每个楼层均为模具空中装配、大幅度减少木材、砂石等使用,减少二氧化碳的排放和土地占用,大大降低环境成本和能源成本。

 

碧桂园率先在东莞茶园项目实施了“SSGF”工法,不仅节省了1/3的施工人力,而且很好地节省了管理成本,缩短了工期。


去年12月31日,457户碧桂园业主已经入住新房子,验收后完全没有出现传统楼盘的漏水、空鼓、开裂之类的通病。赢得良好的口碑。

碧桂园已在20多个省的34个区域55个项目试点推行SSGF工业化建造体系。未来将在碧桂园所有项目推广。

 

三、设计层面:好房子要用心,空间布局“三根线”,细节则靠反复想

 

2014年12月26日傍晚,就在碧桂园设计系统正在为新品研发思路而焦头烂额之际,杨国强突然到访办公室。他拿着笔画下了3根线,提问道,“如果我的梁就只有这3根的话,会怎么样?”这个提纲挈领的想法,为碧桂园“好房子”战略掀开了序幕。
“三根线”的精髓,在于南北空间布局的极致。 在“三根线”的基础上,碧桂园设计纯板式方正户型,结构体对齐,不浪费任何面积,既经济实用,又低碳节能。


第一根线,南向,通风、采光最优化,是最重要的一根线,将主卧室、老人房、客厅等最重要的空间布局在这根线上。


第二根线,中间,是交通线、动线,将把房子里所有空间串联起来,包括餐厅、卧室、卫生间、电梯间等,是最便捷、最短、最可达,全面提高生活效率,回到家就算闭着眼睛也能走回自己的房间。


第三根线,北向,在中国大部分地区朝向略次,因此将所有次要空间,譬如北向的凹廊、楼梯间、生活阳台、厨房、次卧室等布局在上面。

 

“三根线”平行,真正造就了为人所推崇的方正无缺的户型。更重要的是,只有平行才有可能流通,不管是风还是光。
在碧桂园,大部分户型都能做到南北对流,每一户均能获得两个以上的空气流通动线,确保舒适空气自由流程到居室各个角落,可大幅降低室内微生物菌群的密度,仅开窗75分钟便可减少室内96.4%-99.6%的细菌。


“三根线”,不仅使娱乐与休憩空间的“健康舒适感”无限放大,而且使整体建筑结构体系前所未有的工整,户型可分可合,自由组合定制空间。一切,皆因“三根线”而变得可能。


 

整体设计理念之外,最重要的就在于设计的细节了。明源君这里说2个自己感兴趣的例子。

一个是空中菜园。碧桂园别出心裁,空中菜园与景观阳台相连,形成超宽全景空中花园。超高错层设计,不但提升室内采光,享受有天有地的大空间尺度。其覆土后更可以栽种鲜花蔬菜,品味田园生活。


另一个是新型地漏。传统地漏因排水口小,导致水不能迅速的往下流,易发生堵塞而产生异味与滋生细菌,不仅影响空气质量,甚至对人体健康产生危害。杨国强敏锐地发现了这一问题,亲自进行改良,甚至出差路上仍在钻研图纸。经过仔细思考和六次改进,他发明的新型地漏问世,并享有国家专利,储水量是普通地漏的5倍,保证地漏活水量,避免干涸、臭气反溢,同时能够高效排水。



04


布局未来

住宅要为产业服务,

碧桂园开始“慢周转”

3年做100万间长租公寓,

响应“租售并举”

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很多地产老总都曾说,自己取得今天的成就,其实最大的原因不是自己能力有多强,只是因为自己踩对了节奏。确实,跟上时代,跟上国运,才是最大的战略正确。


现在,最赚钱的开发模式,似乎还是快周转??墒?,曾经以“快周转“闻名的碧桂园,却开始转型,开始做“慢周转”的小镇,开始做持有的公寓。不是浅尝辄止,而是全面布局……

 

一、碧桂园的慢周转:住宅修好也不卖,要为产业服务;立足于长线回报、重资产

 

碧桂园潼湖科技小镇,位于深圳、东莞和惠州三地中心位置,距离深圳、惠州和东莞市中心分别约50、20、40公里,融入深莞惠“半小时经济生活圈”。

已经吸引了思科、浪潮、创新工场等众多著名企业入驻,并获得众多荣誉。比如广东省特色小镇示范单位、2017十大产城融合经典案例等等。

这个小镇有与众不同的开发逻辑,举例来说:

 

别的产业地产项目,迫于资金压力,又想快速回款,都巴不得能早点把配套的住宅卖出去!

可这个小镇的配套住宅,早已具备了开盘的条件,却迟迟没有对外销售,因为他们认为住宅是为产业提供服务的,得优先即将入驻的企业……

 

 

潼湖科技小镇的逻辑如此与众不同,就在于它的开发理念。

碧桂园认为,小镇应该通过合理安排产业、公共服务、配套设施的用地比例,优先开发产业用地,形成产业集聚和人才集聚,做旺地区。


最终实现地区的长远持续发展,使得开发主体从长期发展的多元化经营和物业升值获得回报?;乇ɡ丛床辉僦皇俏镆迪?,而是来自于4个方面。具体来说,主要包括:

(1)持有型物业的租金、增值收益和资产证券化;

(2)园区服务和智慧城市、智慧园区的运营服务收益;

(3)产业发展基金投资收益;

(4)部分商业、住宅的销售收益。

 

科技小镇严格控制住宅用地规模,住宅用地在用地比例中不超过30%。

因为盈利模式不同,所以碧桂园的小镇,在操作中,立足于长线回报,立足于重资产的建设和持有,瞄准牛人、牛技术、牛企业,围绕物联网的产业链条,打造学、研、产的产业圈层,让合作的企业能够轻资产运作,解决企业,尤其是中小企业在规划建设、公共服务、产业扶持政策等方面缺少资源的痛点。

 

潼湖科技小镇其资源聚集、服务聚集的情况如下图所示:

 

 

潼湖科技小镇只是碧桂园众多小镇中比较成熟的一个,碧桂园还将在珠三角、长三角、京津冀、环渤海等地布局一批特色小镇,助力实体经济

 

二、响应租购并举,3年要做100万间长租公寓

 

碧桂园从2017年开始积极推进长租业务,提出了“长租城市”的概念。

去年12月20日,碧桂园集团正式发布了长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”,并宣布未来要大力发展长租业务板块。

 

截止2018年7月13日,BIG+碧家国际社区进入城市包括北上广深厦门武汉东莞七个城市,在营门店14个房源2918套,平均出租率89%;目前整个长租业务进展顺利,在建房间数已经达到23345间,已获取项目的总房间数超过26263间,在营房源全部实现在线签约和付费,智能门锁和智能水电表管理,租客满意度持续提升。


预计到2018年12月31日,开业房源数预计达到1.3万间,获取房源数预计达到10万间,覆盖十二个租赁试点城市。

碧桂园未来的计划是,3年内把规模做到100万间!以碧桂园的执行力,这个目标不是太大。

 

虽然长租目前处于微利状态,虽然碧桂园更多从社会责任、未来布局出发,但是他们也不会亏本,还有信心让股东小有收益,因为他们积极与金融机构探索银企合作的新路径。


2017年开始,碧桂园先后与江苏银行、中信银行、中国建设银行(深圳分行、广东分行、上海分行)、中国银行广东分行签约,都是与长租有关的业务。


碧桂园目前与金融行业达成的合作都是一揽子式的战略合作,不只是传统的贷款,而是提供全周期的创新型融资解决方案,特点是长周期,相对低成本,在部分项目上也已经落地。

 

2月2日,由碧桂园和中联基金共同实施的“中联前???碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获得深交所审议通过,产品规模达100亿元。

碧桂园租赁住房REITs是国内首单达到百亿级规模的同类产品,。

4月27日、5月24日,碧桂园又先后与别的机构联合发行REITs或者类REITs,规模都很大。

 

慢周转、重资产、持有,怕的就是钱贵,有了各种金融合作和金融产品,碧桂园也就有了慢下来的底气。

 

当然,小镇和长租公寓,虽然是新领域,毕竟还是和房子有关。其实碧桂园最近还做了一些和房子无关的事情。

比如,2018年6月15日,碧桂园集团携手袁隆平团队助推第三代杂交水稻。


虽然大众很惊讶,但是其实,碧桂园内部的人都知道,早在之前的年度工作会议上,面对全集团的高管、员工,杨国强就曾说:“40年前我种田,40年后我还是想回去种田,希望大家支持我?!?/span>

他还说:“碧桂园到了今天,有条件、有责任去为乡村振兴做点什么……”

明源君觉得,想想碧桂园今天的规模,想想本文开头说到的“碧桂园在想什么”,就应该明白杨国强的选择。