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广东快乐十分开奖查:守成者与破局者:闽系vs 粤系

地产智库
2018-07-19 11:37:45
关键字:恒大 万科 利润 跟投 明源 明源云 地产研究院  
导读:随着行业集中度的快速提升,房企加速扩张,近年房企排行榜50强轮番更迭,来自不同地域、代表着不同派系的房企逐步显现。 2017年,全国前50强的房企中,粤派房企16个,闽系房企12个,粤系和闽系房企总量占比已超过50%。大浪淘沙,王者显现,闽系作为新生力量,已经和粤系一道成为当前房地产行业的两支重要力量。我们今天就将对这两支

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随着行业集中度的快速提升,房企加速扩张,近年房企排行榜50强轮番更迭,来自不同地域、代表着不同派系的房企逐步显现。


2017年,全国前50强的房企中,粤派房企16个,闽系房企12个,粤系和闽系房企总量占比已超过50%。大浪淘沙,王者显现,闽系作为新生力量,已经和粤系一道成为当前房地产行业的两支重要力量。我们今天就将对这两支力量进行对比分析,一探究竟。



一、确定研究样本及对比分析维度


关于房企样本的选择:考虑到对比分析数据的公开度与透明性,我们选择以上市房企为主要对比群体?;诙员冉昝鱿岛驮料捣科笳宸⒄购徒∧芰Φ氖咏?,我们各圈定TOP100排行榜上的10家新锐上市房企进行对比分析(表1)。


我们在粤系中剔除了碧桂园、万科、恒大、中海、保利和华润等传统老牌房企,也剔除掉了非上市房企或借壳上市不久的企业,如美的地产、卓越和福晟等;在闽系房企中则去掉了以商业为主要开发模式的宝龙地产。


表1 :闽系、粤系房企研究样本

需要注意的是,本文数据参考CREIS中指数据,采用的是权益销售金额及其排名,采用权益销售金额更能反映其规模增长的本质。


针对这两个群体,我们从经营能力和市值表现两大视角进行对比分析,其中经营能力视角主要涉及规模增长、新增土地储备、净资产收益率、三费和跟投推行等五个维度进行对比分析,而市值表现主要通过每股净资产、每股收益进行对比分析。


业绩规模增速代表了现在的扩张速度,新增土地储备代表了未来的持续发展潜力,净资产收益率代表了当前的回报水平,三费代表了当前企业的管理水平,最后的跟投推行代表了组织激励的创新力度。通过这五个对比分析维度,可以初窥不同群体的发展潜力。



二、业绩增速:闽系业绩规??焖僭龀?/span>

销售规模增速,代表着企业当下的规模扩张力度,其背后需要企业对市场有良好的预判,并对资源提前整合和布局。


闽系近年来整体处于快速增长态势,仅有世茂因定位于高端产品导致业绩稍有波动,其余闽系房企均保持了较快的增长速度,部分房企超过100%增长;而粤系整体保持增长,但速度明显低于闽系,并且多家房企近年来有负增长,无房企超过100%增长。

图1 :闽系、粤系近年销售增速和平均销售额对比


同时,闽系房企的销售规模增长速度整体快于粤系,闽系在2017年度以平均64.72%的速度领先于粤系的48.44%。在平均销售额上,闽系逐步追及粤系,平均销售额583.21亿,仅落后粤系平均销售额600.59亿半个身位(图1)。


当然,要注意的是,粤系房企大多出身于珠三角,得益于区域的快速发展,以及珠三角大湾区上升为国家战略的政策利好,这些房企多选择深耕珠三角、兼顾其它区域的布局策略。


而闽系房企大多从福建创业起家,发展瓶颈更为凸显。闽系后期都逐步实施全国化布局,他们青睐于先在以上海为中心的长三角地区立足,然而再向中部的武汉、郑州等地扩张。这也是为什么闽系房企都把总部迁往上海,这有助于其将上海作为支点向中部城市渗透。



三、新增土地储备:

粤系深耕珠三角,闽系布局全国

如果说业绩规模增速代表当前的发展,那么土地储备就是支撑发展持续向前的关键因素。随着行业集中度的不断提高,优质土储往往集中在排名靠前的少数房企手中——土地储备的多少代表着企业未来排名的高低(表2)。

表2 闽系、粤系近年土地储备建筑面积对比


近年来,闽系房企的土地储备平均增长率超过20%,平均增长幅度达69.33%,而粤系平均增长率为32.58%,有5家增长率低于20%。


2016年,闽系房企平均土地储备在还处于较低位置(1272万平方米)。进入2017年,通过大规模拿地,其平均土地储备增至2083万平方米,土储的平均面积虽落后于粤系房企的2488.56万平方米,但增长幅度较大。


2016年,全国各热门城市土拍闻“闽系房企”而色变。据传,闽系房企拿地之初只做粗略测算,通过紧盯其他公司报价,最终常以高出竞争对手的一口价拿到土地。2017年,由于去杠杆政策,大多数房企的资金面临较大的压力,但闽系房企逆势而动,快速拿地,这和其背后的民间资本是分不开的。


闽系房企出身于福建,作为改革开放的前沿地带,福建有着非常雄厚的民间资本,民间融资便捷;而海外华商中,闽商是非常重要的群体,庞大的境外闽商军团,在全球具有极大的影响力。数据显示,境外闽商拥有超过3000亿美元的资产存量,这也是闽系房企非常重要的资金来源。


闽系房企目前大多均在长三角扩大土储,并逐步全国化扩张;相较而言,粤系房企深耕珠三角,并已有着较为丰富的土地储备,后续发展前景依然较好,因此没有采用积极扩张的策略。但整体而言,粤系房企的土地储备较充足,后续发展规模值得期待。



四、净资产收益率:

粤系高利润高回报,闽系高杠杆高回报


净资产收益率,是反应企业当前投资回报的综合指标,是利润率、周转速度和财务杠杆的综合体现。


1)核心指标概况

我们对所选择的闽系和粤系房企样本进行了比较分析,由于佳兆业恢复上市不久、联发有较多非地产业务影响数据,因此从样本中去掉。从表中可以看出(表3):

闽系房企中,净资产收益率最高的是中骏,达到27.22%,而粤系房企中的富力,该指标则高达40.24%;闽系房企中的中骏,其营业净利率最高为21.36%,而粤系中最高的依然是富力,该指标为35.98%;资产负债率中,闽系房企大多数超过80%,而粤系无一超过80%。

表3 闽系、粤系房企核心指标对比表


2)净资产收益率:闽系一直是高回报,而粤系在2017年实现反超

对这两个群体的净资产收益率进行分析,则可以反映出企业的整体投资回报水平(图2)。闽系近年的净资产收益率均高于粤系,只是在2017年被粤系反超;而粤系得益于这两年珠三角房企快速跳涨,导致净资产收益率也快速提升,均值达到了20.52%。

图2 闽系、粤系房企近年净资产收益率对比


3)净利率:粤系房企深耕珠三角,远高于闽系

营业净利率是影响净资产收益率的核心指标。整体来看,粤系房企的盈利水平一直都高于闽系房企。在2017年,粤系房企的营业净利率平均值为20.47%,远高于粤系的13.43%。这个指标反映出,不考虑财务杠杆的情况下,粤系房企的房地产开发业务盈利水平较高(图3)。

图3 闽系、粤系房企近年营业净利率对比


这和粤系房企深耕于珠三角密切相关。以粤系房企中的龙光地产为例,其2017年营业净利率高达25.28%。其中,来自深圳区域、大湾区其他区域和汕头区域的营业收入占比超过80%,面积占比超过70%。


龙光地产2017年的营业收入,大多是在2014、2015年拿地销售后,逐步结转形成的2017年业绩。其在2014年在深圳通过招拍挂拿的玖龙玺地块,单价高达25094元/平方米。但随着深圳价格的一路上涨,2018年的销售均价已经达到84000元/平方米,其高利润正是得益于深耕珠三角带来的区域增值。


而闽系房企近年来着眼于全国布局和扩张,地价整体相对较高,整体的销售价格上涨低于珠三角,因此利润率也一直明显低于粤系房企。 


由于存货周转率两个群体的均值比较接近,因此我们在此处不做对比分析。


4)资产负债率:闽系房企采用较高的财务杠杆

结合资产负债率、带息负债率来看,闽系房企的负债情况明显高于粤系房企(图4)。这是因为,闽系房企更多的是采取高增长、高回报的模式,采用了较多的财务杠杆来获取高的回报。同时采用合作开发、供应链上下游资金支持等手段,以快速去化、快周转为依托,在业绩快速增长的同时,控制了带息负债率的增长速度。

图4 闽系、粤系房企近年营业净利率对比


众所周知,近两年闽系房企之所以成为中国房地产市场的搅局者,倚仗的是激进拿地、杠杆融资的策略,强势扩张以后,闽系房企往往面临高负债运营的风险。这要求这些房企需要保持充足的现金流来维系企业项目运作。上海作为全国的金融中心,拥有更多的融资渠道和资源,恰好能够满足闽系房企高杠杆、高周转的发展需求,这也是近年来闽系房企将总部外迁上海的关键因素。


在本次研究中,我们还在三费、组织创新和市值等层面对闽系和粤系房企进行了对比分析,并得出以下结论:闽系的费用率均低于粤系,闽系管理水平提升较快;闽系和粤系都在积极推行项目跟投,但闽系的推行力度更为彻底;闽系和粤系每股净资产较为接近,但粤系的每股收益要显著高于闽系房企。限于篇幅原因,我们暂不详述,详情可见明源地产研究院最新成果《2018百家上市房企年报经营分析报告》。



小结:粤系和闽系代表守成者与破局者


闽系和粤系都是当今行业的最优秀群体,代表着房地产行业最先进的经营管理模式。只因在天赋资源、发展背景、组织能力、后市预判等方面不一致,导致现在的发展模式、管理体系的选择存在一定的差异。


闽系房企诞生在福建,由于长期处于“前线”状态,一度与国家级的许多重大建设项目“失之交臂”。相比环渤海、长三角、珠三角甚至中西部,福建并无区域经济优势。为了谋求生存,闽商只能“走出去”,拓展更大的发展空间。善于利用资本的闽系房企,大规模借助便捷民间资本、海外资金,以及各种信托工具等融资渠道,使企业逐渐从福建区域向全国性地产企业跃升。在土地、资本、人才、营销、战略、收并购和产品等层面,闽系房企都努力创新,时刻吸引着人们的高度关注。


反观粤系房企,一直深耕于快速发展的珠三角区域,受改革开放先行氛围的影响,顺势而动,及时把握市场动态,快速建立品牌,在房地产行业快速发展阶段获得较好的业绩。同时,粤系房企近年来受益于珠三角大湾区上升到国家级战略的加成,在未来相当长一段时间内,都有着非常不错的盈利前景。面对寡头日显、竞争加剧以及调控严格的大环境,粤系房企均选择了较为稳健的发展策略,呈现出“按部就班”的态势。而这种“按部就班”的背后,更多的是粤系房企面对未来的自信与从容。


“爱拼才会赢”的闽系房企,与“勇立潮头敢为人先”的粤系房企,都是当下中国房地产行业发展中的佼佼者!这两个群体,也在相互借鉴、相互学习。


这几年闽系房企在深度学习和借鉴粤系房企的管理经验、成本控制,闽系房企的管理水平确实有了很大地提升;而粤系房企也在积极地借鉴闽系房企的扩张和城市布局策略,视野也越来越有全国的视角。明源地产研究院今年也多次组织了粤系房企和闽系房企的互访和交流。这两个群体之间的竞争和合作,对于行业的发展,无疑是件幸事!


粤系和闽系房企,这两个群体未来的发展值得我们期待!


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