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双色球开奖号码走势图:碧桂园吴建斌:地产行业并没进入白银年代

明源地产研究院
2015-05-08 10:09:24
人物:    企业:
导读:2013年碧桂园以一种毫不意外的方式进入了千亿级房企序列,2014年碧桂园销售额依然非常亮丽,这除了全民营销之外,也归功于碧桂园在资金方面的成功管理。

广东快乐十分 www.mxtb.net 碧桂园吴建斌:地产行业并没进入白银年代—明源地产研究院

总裁峰会嘉宾:吴建斌,碧桂园集团CFO

2013年碧桂园以一种毫不意外的方式进入了千亿级房企序列,2014年碧桂园销售额依然非常亮丽,这除了全民营销之外,也归功于碧桂园在资金方面的成功管理。面对行业剧变,碧桂园CFO在明源地产总裁峰会上表示,中国房地产依然处在黄金时期,只要有良好的资金管理做后盾,未来发展的空间还十分巨大。

 

一、房地产依然处于黄金时期

 

吴建斌认为房地产现在并没有迎来白银时代,只是从黄金时代向白银时代过渡的阶段。理由有三点:一是房地产跟六七十个行业紧密相关,国家需要保障7%的增长率底线,房地产不会垮;二是中国的城镇化建设还没有完成,容量很大;三是中国人口足够多,GDP每年增长7%以上,造就很多中产阶级对改善性住房的需求。

吴建斌甚至形象地称,黄金和白银的价格差95倍,而我们现在房地产市场并没有下降95倍,因此白银时代只是一个终极,很可能永远不会到来??⑸滔衷谥跃醯美?,是因为遇到的困难和原来遇到的不一样。原来买一块地开发完之后卖掉就可以赚钱,现在这样的时代已经结束了。

“最近碧桂园将市场进行细分后发现,现在全国还有1700个城市适合碧桂园的发展,而碧桂园现在市场上只进了90个城市,才占了5%,还有95%的市场空间需要我们去做”,吴建斌认为,之前碧桂园觉得市场没有了可能只是对市场的认识还不足,但事实上市场依然很大,需要去开拓。

对于市场看衰三四线城市的现象,吴建斌认为,三四线城市的空间还很大,关键看企业的产品能否满足市场和客户的需求。原来开发商买一块地,简单设计后推向市场就能卖出去。但现在可能不仅要求地要拿好,而且设计要好,配套要好,交通服务要好……各方面都要做到位,房子才能卖出去。产品+服务,是房地产企业将来要卖的东西。

 

二、资本运作的道

 

吴建斌认为,一个企业的发展最终是资金管理,因此企业的管理归根结底是资金管理,碧桂园最终的一切都是围绕资金管理来推动各项工作的。如果把业务的管理放的很重,只做拓展市场、营销工作,企业就很难去发展。甚至一夜之间会被别人并购、肢解。因此,资本运作对房地产企业就显得尤为重要了。关于如何进行资本运作,吴建斌通过四个维度进行了解析。

1.制定财务战略

一个企业的发展战略必须建立在财务战略的基础上,搞清楚钱从哪里来,最后用到哪里去。碧桂园过去的负债率控制得非常好,从来没有超过70%,但是也一直没有人提出它的顶层设计是多少。吴建斌加入碧桂园后,将上限划定为70%,如果超过这条红线,就要用别的办法使负债率降下来。下限管理则要求公司的现金始终要占总资产比的10%,以控制市场和政策变动带来的风险。

当然,制定的财务战略一定要得到CEO以及核心管理班子的认同,如果得不到一致认同,那么这个战略就是无效的。

2.注重现金流

企业的目标必须要很清晰,投资一块钱,一年以后必须要大于一块钱才能做。因为库存的增加,必然要求企业有足够的现金流才能周转起来。当从银行拿钱很困难,而企业又必须向股东交代时,现金流更显重要。碧桂园的要求是每年投一块钱,12个月的时候项目必须带来一块三,也就是说一年的回报率是30%,如果达不到这个标准,这个项目就不能干。

3.寻求差异化

发展战略的选择导致企业财务资源配置上的适应。财务战略最核心的是资源配置,支持哪一个行业、支持哪一个产业、支持哪一个区或支持哪一个项目都是靠每一个项目去完成的。财务必须支持,达成共识了资金才能配置。

4.寻找有附加值的产品

现在大家都在探索,互联网时代传统的企业怎样通过延伸服务和延伸产业获得更高利润。这个体现在企业财务战略上就是企业可能要拿出一笔钱做尝试,哪怕明知道这些钱只是用来打水漂,因为要培养新产业必须得花钱。吴建斌透露,为了在互联网方面进行尝试,碧桂园在2015年会拿出一定金额去做新产业的培育。对此,他的表述是,时代在变,财务资源和配置就得跟上它的变化,这样才有机会。在现有的这种财务为主的情况下寻求更好的衔接,以拓宽你未来的战略延伸才可能抓取变化的趋势。

 

三、资本运作的术

 

资本运作的道是大方向,但具体如何落地,这就是术了。吴建斌同样通过四个方面进行把控。

1.摸清家底

很多老板其实并不了解自己的企业,因此,第一步企业老板需要搞清楚钱从哪里来,去了哪里。CEO现在要做的是让财务负责人把过去三年的财务报表拿出来,了解企业的资金处于一个什么状态,搞清楚家底是一切的基础。

2.降低杠杆率

如果是上市公司,境内和境外的融资平台都可以用,平台上的钱也很多,但是能否融到钱则跟企业的定位、产品、故事都紧密相关。而且民企要获得投资级难度比国企大,要想获得低成本的融资并不容易,一个可行的方法是通过去库存等方法将企业自身的杠杆降下来。碧桂园未来的目标是将融资成本做到6%。

3.寻求合作

如果企业资金本身很紧张,做出来的产品质量和感觉都不到位,最终还卖不出好价钱,又还想继续干下去,那么比较可行的办法是损失那么一点收益,找一些大的房地产商合作,借用后者的品牌、影响力、成本控制方法、资金,把自己给盘活,盘活之后推向市场,获得一个分成。

吴建斌指出,从香港1997年、2008年金融?;蠼鍪O?、6家房地产企业控制香港的房地产市场大概可以预见,未来国内的房地产市场也会是这种趋势,就是大的越来越大,小的会被整合。在这个过程中,资金紧张缺乏品牌的房企,找一些合适的伙伴合作,尽快把手上的地盘活,自己也筹一点钱融资,可能效果会更好一些。

4.强调动态管理

企业为了安全起见都会做12个月的预算,比如你的收支从哪里来,收往往控制不了,但支是刚性的,企业需要做好平衡。吴建斌特别强调,地产企业是一个资金密集型企业,赚钱很多风险也很大,风险和收益是成正比的,所以在这个阶段无论是道还是术,始终要围绕的是资金,因为资金是企业最重要的东西。